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广州城中村版繁花:包租公分红榜意外曝光,有人风光有人坠落 服装 | “大店”是怎样一盘大棋

发布时间:2024-08-08 11:54:29  来源:互联网整理  浏览:   【】【】【

广州城中村版繁花:包租公分红榜意外曝光,有人风光有人坠落 服装 | “大店”是怎样一盘大棋

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广州城中村版繁花:包租公分红榜意外曝光,有人风光有人坠落 服装 | “大店”是怎样一盘大棋 

广州城中村版繁花:包租公分红榜意外曝光,有人风光有人坠落

最近,走红的年代剧《繁花》热映,讲述的是胡歌饰演的阿宝,凭借改革开放的春风和自己的努力,成为了商界后起之秀的故事。

阿宝在剧中说:“能最快改变一个人命运的,就是土地和股票”。

此话不假,就拿土地来说,看看城中村的拆迁户,哪个不是一夜暴富?

尤其是一线城市的土地拆迁改造,更是为无数贫民创造了暴富的神话。

其中,在城中村星罗棋布的广州,每年的村民分红都能引起不小热议。

今年也不例外。

几家欢乐几家愁,

天河网红村分红榜,谁是第一?

上周,猎德村合作社发布了2023年度村民股东分红分配通知,引起网友大讨论。

可以先看下分配方案:

1、劳动股、劳动力安置股、福利股每股分红380元,于2024年1月8日发放;

2、新增物业项目股每股730元,于2024年1月6日发放。

这样算下来,一股可以分到最多1110元。

咋一看好像不是很多,但是架不住猎德村的村民股数多啊。

有网友爆料猎德村每人少则一百多股,多的有大几百。

假设按最少的100股来算,一年就有11.1万的分红,属于是躺赚了。

猎德村是广州市政府主导的城中村改造项目,于2007年开始改造,2010年完成。

猎德村毗邻珠江新城核心区域,地价飞涨,经济效益显著。

也就是说,猎德村的村民已经享受了近15年的分红了,而且分红金额之高,难怪被人称为“土豪村”。

不过,要说广州第一“土豪村”,猎德村还排不上名。

也许有读者认为,不是猎德,就是冼村、琶洲村咯,毕竟它们都靠近市中心嘛。

事实却没这么简单,实际上——中大布匹市场附近的康乐村、鹭江村、瑞宝村、五凤村,才是分红榜的无冕之王。

这几个村凭借周围片区的服装制造业与布匹市场的租金收入,几乎早就实现人均分红超10万。

康乐村2015年村集体收入从2014年的4.88亿元涨至5.71亿元,2018年村集体收入高达6.8亿元,每年人均有24.4万元的分红。

而同年,很多人以为的广州最壕的猎德村,实际集体收入为2.5亿元,村民分红为人均9万元;

同年的琶洲村,集体收入超2亿,村民分红为人均7万元。

这都远远低于康乐村跟鹭江村,可见,真正的“土豪村”,与印象中可是大不相同啊。

拆迁一夜暴富的神话已成为传说,往后预计很难有这样的机会了。随着地产行情的调整,有些区域甚至拆着拆着就不拆了,因为没有更多的资金来支撑,现在的房企都是把保交楼作为首要任务了。

猎德村的造富神话还会一直传说下去,这是一个时代的烙印,作为普罗大众的一员,唯有驻足远观的份。

广州房票新规反响平平,

村民为何不愿离开自己的家?

除了城中村分红榜外,最近颇受关注的,还有曾流行于棚改高峰期的房票,这一制度,现在再次“重出江湖”了。

1月5日,广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出全市第一张房票,广州探索房票制工作迈出实质性的第一步。

由此,广州正式成为国内首个探索房票安置政策机制的一线城市。

不得不说,广州在推动楼市改革方面,真是“敢为天下先”啊。

5日已发放的房票凭证载明房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息,可由本人或其直系亲属“定点入库”的新建商品房源。

目前,荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司已纳入“定点入库”名录。

但是,房票新规却没有如想象中那般收到很好的反响。

毕竟,以往拆迁征用,对村民来说可是一夜暴富、改变命运的好事,现在房票实施,等于真金白银的补偿没有了,变成了一张只能用来买房的房票。

很多广东本地土著,对于这样的转变,有些难以接受,也表示质疑和困惑。

有网友表示,“广州人骨子里的思想就是‘食落肚噶先正系自己噶’,所以房票这些未来兑付的支票,不会受欢迎的。”

也有白云区网友很困惑,称周边120平的房子都近千万了,拆了城中村的房子却未必值这个价,担心村民之后要被迫“变相供楼”。

也有网友很担忧,“我收租变供楼,存款变负资产”“限定开发商万一暴雷,风险更大”。

幸好,对于大家的疑惑,广州规划和自然资源局也很快对房票做了进一步解释。

比如,就关于房票面值的问题,官方解释:房票按规定在基础补偿额以外给予被征收人一定的政策性奖励,具体比例由各区自行制定。

以荔湾发放的房票为例,房票的票面金额与被拆迁房屋的换算,大概在5万/㎡上下,除此之外还有政策性奖励,例如250万左右面值的房票,政策性奖励在1万+。

中指院数据显示,2023年12月,荔湾新房成交均价61163元/㎡。

被纳入“定点入库”名录的荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司,在周边的新盘有——中海浣花里、珠实·广钢花城、力诚榕诚湾,12月网签均价分别48006元/㎡、42767元/㎡和42575元/㎡。

也就是说,房票是可以让村民买得起同区域相近面积的房子的。

那如果不想房票,就想要钱,该怎么办?

不慌,根据官方说法,被征收人是可以在房票安置、复建安置、产权调换或货币补偿中做选择的。

如果拿了房票之后不想要了,在被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下,允许房票在本项目被征收人间互相转让。

广州未来十几年还要推进近100个村的旧改,新房也会放量。

如今看来,房票能一定程度上带动去化,已成为广州加快推进城中村改造较为可行的选择了。

风光一时的广州包租公,

最近租金“缩水”?

年关将近,广州不少网红盘,也不好卖了,出现“跳水”现象。

先看珠江新城,与2月高峰期房价对比,最近不少二手房源出现降价。

以热门的保利心语为例,2023年12月,一套72平2房北向单位,成交均价仅10.41万/平——创近2年新低。

而2月时,同户型能以13万/平成交,相比之下,房价缩水约22%。

标杆盘中海花城湾,同样是珠城房价方向标,也是降价明显。

88平2房成交单价仅13.8万/平,而2月时同款户型则以约17万/平成交,相比之下,下降约19%。

不仅如此,广州不同片区很多盘的价格,实际已经“跌妈不认”了……

比如兰亭盛荟,从2020年的4字头尾盘清货,到2021年炒上7字头,再到2022年成交价最高9.5万/平……在2023年初高峰期,成交价甚至去到10万+。

到了2023下半年,成交量就一路下降,12月成交均价基本到了7万多,回到三年前。

到了2023年12月,才成交了6套,但放盘量却是有两百多套!

又比如天河牛奶厂,“5字头”重现江湖,金地天河公馆小三房,单价低到5.9万——几乎是牛奶厂近4年历史新低。

科学城星河湾萝峰推出新房单价低至3.74万,比开盘便宜了近1万/㎡单价;

而万科东荟城的二手,甚至连2.7万都有成交……

如今,大家整体信心退潮,这也反映在房屋降价上。而无论租房买房,整体预期都没有之前好。

不过,广州二手房挂牌量已经破14万,在这一背景下,降价内卷也难免是常态。

对于有意向买房的小伙伴来说,切记多加对比、筛选,也可以适当观望,以免“买在山顶”或是“抄在山腰”!

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服装 | “大店”是怎样一盘大棋

位于广州市北京路口的歌莉娅225概念会所成为时尚打卡地,安踏的新门店也开进了北京三里屯南区。近年来,越来越多的消费者注意到,李宁、特步、361度、雅戈尔、唐狮、歌莉娅、赢家时尚等服装品牌店面占据了购物中心、步行街、机场店铺最好位置,“大店”也越来越多。

推动高效大店落地

从李宁、特步、361度、雅戈尔、太平鸟、赢家时尚等品牌披露的2024年度计划来看,整合低效店铺、推动高效大店落地仍是未来一段时间内的重点。

事实上,大店模式是多家国潮运动品牌在门店布局方面的共识。李宁在2019年就明确提出探索高效大店零售运营标准,这一策略一直延续至今。李宁2023年财报称,截至2023年底,共新开、升级九代店超230家,之后李宁将持续优化渠道结构和提升渠道效率,积极处理低效店铺并加速店铺形象升级。

特步的“开大店、关小店”策略则于2020年开始加速实施。2023年,特步已经升级到第九代门店,不但大幅提升了品牌形象,而且推动客流量及连带率的增长。

太平鸟、赢家时尚采取了同样的策略。2023年全年净闭店940家的太平鸟表示,将大力调整低效门店,持续优化渠道结构。赢家时尚表示,将继续以大店、地理位置优越为标准,调整现有店铺,拓展新店,并重点通过产品革新提高每平方米的销售额。

2023年12月,雅戈尔正式更名为“雅戈尔时尚股份有限公司”,这一举动被视为其去地产化、回归服装主业的信号。聚焦服装主业,雅戈尔近三年来动作不断,已在南昌、武汉、贵阳、成都、西安、长春、沈阳等城市的核心商圈重金购置优质物业,累计投入已超30亿元。

今年,雅戈尔新开的第一家时尚体验馆选在了江西赣州。从“开赣”到“陕耀”和“振汉”……雅戈尔计划在西安、武汉等地相继开设时尚体验馆。“我们希望通过这种有意思的主题串联,让大家注意到,雅戈尔是在下一盘全国性布局的大棋,以大店来抢占城市商业的制高点。但我们也不是盲目投入,一些形象和业绩不佳的小店将逐步关闭。” 雅戈尔时尚股份有限公司执行总裁徐鹏告诉《中国纺织报》记者,“未来,市场上将看不到雅戈尔的街边小店,即使是商场内也都将是500平方米以上的大店。”

从数据上看,大店模式为这些品牌带来了实际利好。以361度为例,在稳步提升门店数量及平均规模基础上,361度不断提升第九代门店占比,2023年净增254家门店,整体经营显现良性攀升态势。

太平鸟公告称,报告期内连续开业12个月以上门店的平均单店营业收入较2022年增加19%。

在开大店的同时,雅戈尔的店铺总数却在不断减少。公司2023年三季报公告:期末自营门店1750家,较2023年初净减少103家,营业面积44.83万平方米,与2023年初基本持平,自营门店店均销售同比提高21.7%,渠道运营质量显著提升。

重新读懂消费者

在更强的产品力之外,“重新读懂消费者”是更为关键的一步。诸多品牌把目光聚焦在开设更具体验感的大店上。

实际上,国内服装品牌大店模式最早始于2001年左右的美特斯邦威,当时该品牌在重庆解放碑、上海南京东路都开设了1000平方米以上的门店。

上海良栖品牌管理有限公司创始人程伟雄认为,大店模式是一家企业发展到一定程度后的实力展示,必须有相应的中后台实力和配套的组织能力,如商品运营能力、人员培训等。同时,店内商品的展示要有系列感和主题感,不能重复展示相同的商品,否则消费者的新鲜感会随着时间的推移淡化。此外,大店的高投入要有对应的高营收、高利润,只为面积大而开大店是没有未来的。

在程伟雄看来,大店流行有内外两部分原因。外部原因在于消费者需求的升级。消费者对于购物环境、一站式解决穿搭的需求,以及年轻消费者对潮流的追逐,都对品牌门店提出了更高要求。内部原因在于服装品牌企业刚起步时要专注某一品类,如今经过几十年发展,国内服装品牌大多拥有了多品类、跨品类的实力,相应地就需要更大的门店展示,以供消费者体验。

雅莹集团股份有限公司(以下简称“雅莹集团”)近年新开的几家自营店铺基本都是大店。“这是一种趋势,精品大店是市场环境的选择。不管是大店还是小店,店铺的经营都需要有自己的定位和特色。”雅莹集团创新项目管理经理樊翔宇告诉记者,“但并不是说我们就只走大店模式,还是要根据当地的市场和商场环境做出选择。”

目前,雅莹集团在一线到三级城市都有布局,但主要还是在消费力强、年轻顾客更多的地方,例如南京、成都、西安等城市。

唐狮是宁波博洋服饰集团有限公司主导品牌之一。为了迎合年轻群体的观念和消费习惯,自2020年开始唐狮针对购物中心推出“唐狮新青年”品牌概念店,从店铺形象到产品风格全面升级。像这样的概念店,唐狮重点投放在二三线城市购物中心。

唐狮品牌推广经理张凯丽接受记者采访时表示,“目前购物中心店铺数量已经占到门店总量30%以上。当门店扩大后,市场和消费者对品牌提出了更高要求。与此前相比,唐狮如今的大店有新青年文化、品牌态度、设计风格、科技创新深度融合的特点,店面可以保证空间的通透和开放,使消费者与店员的距离更舒适。极简主义的店铺设计更能衬托产品,明亮的灯光、宽敞的过道、多层次的陈列结构,能够让消费者在购物过程中享受愉悦放松。”

除了概念会所,歌莉娅的“绿野星踪树熊梦幻乐园”主题店已经在全国一线商圈普遍落地。歌莉娅将澳大利亚袋鼠岛星空、绿植等搬进了店铺,IMAX的环形大屏打造了沉浸式购物空间。

为了更好地满足消费者的需求,拉近与消费者的距离,雅戈尔赣州时尚体验馆在店铺装饰、产品配置等方面都充分考虑了客家传统文化和时尚潮流元素的融合。“店内随处可见融入客家文化的时尚元素。在1600平方米的店铺中,充分展示了雅戈尔旗下四大品牌雅戈尔、MAYOR、HART MARX和汉麻世家。”雅戈尔赣闽公司总经理杨功云介绍说。

让线下门店长在“云”上

“坪效”是探讨大店模式绕不开的话题。大店模式需要更高的租金成本和人力成本,也必然需要更高的收益来支撑,极度考验企业的运营能力和品牌实力。随着向数字化加速转型,不少企业紧抓智慧零售“一把手”工程,让大店变得更加“聪明”,更具吸引力。

樊翔宇表示,雅莹集团通过各种数字化技术,赋能终端导购,让顾客没有线上和线下的界限感。“核心是围绕顾客体验,以顾客为中心。” 樊翔宇说。

唐狮在兼顾成本和效率方面积累了不少经验。张凯丽表示,陈列是提升坪效的关键。产品陈列齐全,系列组合包装,关联商品集中陈列,都可以增加连带率。此外,唐狮通过全域会员管理、门店空间数字化升级,帮助品牌洞察购物转化指标、打造具有门店或地域特色的个性化服务体验,掌握数字化私域运营,调整获客成本策略,增加“留客率”。

雅戈尔更是把直播间搬进了时尚体验馆内。同时兼任夸父科技董事长的徐鹏表示,在传统电商趋于饱和的市场背景下,雅戈尔重点打造“线上销售,线下服务;线上推广,线下体验”的新模式。顾客只需点点手机,雅戈尔随时随地在身边。在店铺内,顾客扫一扫货品前的二维码,即可了解商品详情,甚至可以直接下单。“我们在时尚体验馆级别的大店内都会设置店铺公域直播间,培养自己的主播,配置夸父科技自主研发的私域小程序,让时尚体验馆同时具备线上线下、公域私域的服务能力,形成线上线下融合运营的核心竞争力。”

智慧零售正在促使服装品牌公域私域服务能力提升。歌莉娅相关负责人介绍,2020年春节期间,在传统线下业态被按下暂停键的时刻,歌莉娅抓住智慧零售契机,其微商城单日导购销售额超过100万元。

当下,越来越多的服装品牌尝试线上线下一盘货,让线下门店生长在“云”上。线上引流到线下,消费者根据自身需求在线上下单,再由商家进行配送,而配送平台也是聚合了当下热门平台,保证配送效率。而线下经营模式可以帮助商家举办一系列的活动来加深消费者对门店的印象,增强对消费者的吸引力。

业内人士认为,当前线上销售发展迅猛,线下想要区别于线上,必须在消费体验上有所区分,开大店可以创造更丰富的消费体验,对品牌文化和科技元素的体现更为直接,增强场景体验感。此外,有更大的店铺面积时,货品的组合可以更为多元,带来更多人流量,有利于坪效的提升。

撰文 / 本报记者 马瑞

编辑 / 王丹阳

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