思维导图 | 一将无能，累死三军：给管理者的五点建议 星盛商业(6668.HK):关联方经营稳健，2021年净利润增长超45%

思维导图 | 一将无能，累死三军：给管理者的五点建议 星盛商业(6668.HK):关联方经营稳健，2021年净利润增长超45%， 

思维导图 | 一将无能，累死三军：给管理者的五点建议

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原文摘要：

领导者做事实际是分配资源的过程，而时间分配尤其重要。所以领导者应该集中精力去做一两件事。

哪两件事？一是明确目标，二是用人成事。

明确目标，要用商业逻辑去思考，客户的眼光来审视，行业的视角来批判，未来的标准去衡量。要掌握技术领先、成本优势，竞争壁垒等竞争优势。

用人成事，要会搭班子、带队伍，要负责任、做榜样。对员工我们要给方向、给责任、给信任、给动力和给能力。

浙江绍兴大禹陵有一块碑，碑的背面刻了九个字——顺其势、应其时、得其宜。在大势下做事，怎么做怎么顺；在合适的时点怎么做怎么对，才能得其宜，才能相得益彰。

无论人还是社会，都是在时代的大潮当中，要看清时代的潮流、方向，起码不能逆势而为。

企业的天花板就是老板的思维。如果老板认识不到，永远做不好，认识到位了也不一定能做到，因为这是必要条件，而非充分条件。

人生几何，积分可得。每个人每天都在和社会做交换，每天交换的量作为一根柱子，七八十年下来，这根柱子所组成的投影面积，就是你的墓志铭。

我们每天努力贡献自己的能量，也从社会中得到相应的回报。人生短暂，要想把这一幅图画描绘出来，一定有起起伏伏、波波折折。

但我们一定要主观利他，客观利己，把这一条线走好，最后在那块碑上写什么，也就注定了。

发布于：北京


星盛商业(6668.HK):关联方经营稳健，2021年净利润增长超45%

受到上游房地产行业不确定性的影响，物管及商管板块自2021年下半年以来回调明显。近期，物管及商管公司纷纷发布年报，面对平均增速超50%的业绩表现，不少成长潜力突出的个股已经显露出良好的配置价值。

那么，如何从中筛选出更具有“估值反转”机会的投资标的？笔者注意到板块内唯一的纯商管标的星盛商业(6668.HK)，公司于3月30日发布了2021年度业绩公告，给了我们一个不错的观察窗口。

规模与盈利能力双升，持续巩固优质基本面

从此次披露的年度成绩单中不难发现，在过去一年中，悲观的市场情绪并未改变星盛商业昂扬向上的发展势头。2021年全年，星盛商业实现收入5.7亿元，同比增长29.5%；毛利3.3亿元，同比增长32.9%；归母净利润1.85亿元，同比增长45.8%，大湾区领先商业运营服务供应商的地位进一步巩固，稳健性与成长性尽显。

与此同时，星盛商业专注于商业运营及管理领域，天然地具备更强的利润创造能力。反映到数据上，公司2021年整体毛利率达57.7%，同比提升1.4个百分点。同时，公司归母净利率达到32.3%，同比提升3.6个百分点。根据第三方公开资料显示，星盛商业的净利率水平始终位于50家上市物企的头部位置，体现了商业运营板块良好的盈利水平以及公司杰出的运营能力。

与业绩增长相对应的是星盛商业业务规模的持续扩大。截至2021年12月31日，星盛商业总在管面积达182万平方米，合约面积达390万平方米，对应合约在管比2.14，业绩增长可见度高。同时，截至2021年末星盛商业共服务84个项目，主要聚集在大湾区和长三角地区，其中32个为咨询服务项目，该部分项目处于早期阶段，尚未统计合约面积，为后续转化为可持续运营的项目奠定基础，也为星盛商业的持续增长提供更多动力。

此外，特别值得一提的是，在公司的合约面积中，来自第三方的面积占比达到62%，该指标始终处于行业的领先水平。2022年一季度，星盛商业在项目外拓上迎来开门红。截至目前，公司已成功签约3个第三方项目，包括：茂名信宜红星国际广场、济宁首座广场和济宁文化中心，新增合约面积超22万平方米。其中，在山东济宁新签约的两个项目，业主方为济宁城投集团，可见公司在外拓渠道上进一步打通了与政府平台的合作空间，强劲的市场拓展能力也得以进一步验证。

（来源：公司资料）

关联房企经营稳健，为业绩增长提供保障

从产业链上下游的关系来看，物业及商业管理是地产开发的延续与完善。市场普遍认为，物管及商管企业的经营发展不仅在于自身的运作，也与关联房地产的情况息息相关。在过去的2021年里，地产行业加速出清，诸多房企面临生死问题，使得市场对物管及商管行业的未来成长性产生担忧，这也成为板块估值呈现颓势的重要原因之一。

反观星盛商业，其关联方星河控股经营稳健且财务健康，依然有能力为其未来业绩增长提供有力保障。

从财务状况来看，星河控股“三条红线”保持“常绿”，并于2021年7月19日荣获境内AAA主体信用评级。2021年全年实现销售回款463亿元，逆势增长38%。即便在2021年下半年行业极端情况下，星河控股积极参与拿地，并成功获取深圳、广州和南京三块优质地块，充分验证了公司强大的资金实力。截至2021年底，星河控股及其关联方的土地储备面积约3300万平方米，主要位于大湾区核心城市，形成了星盛商业在未来可靠的项目来源。

另一方面，星盛商业的财务报表也从一个侧面反映了星河控股的财务实力。2021年星盛商业总体营收之中29.4%来源于星河控股及其关联方。报告期内，公司录得经营性净现金流约2.0亿，同比增长49.4%，净现比达1.1，显示了双方严格的结算制度，以及星盛商业业绩的高“含金量”。

从终局思维来看，背靠财务稳健、坚持高质量发展的星河控股，星盛商业未来增长享有高度确定性，或将在新赛段竞争中占据绝对的优势地位。

催化星盛商业估值潜力释放的三大因子

作为港股中唯一一家100%纯商业运营服务公司，星盛商业是商管赛道中纯度最高的稀缺标的。考虑到可选标的有限，在板块景气度回升时，兼具优质基本面和稀缺属性的投资标的通常会率先受到追捧，并获得一定的溢价。笔者认为，星盛商业与上述特征相符，且有三大因子助推其估值抬升。

其一，是商业运营赛道的困境反转叠加盈利确定性的逻辑正在逐渐清晰。考虑到后续疫情常态化管控、稳增长政策的稳步推进，商场/购物中心作为承载人类社会商业生活活动最基础的载体，依然会有长期稳健的内生增长潜力，因而商业运营未来业绩的复苏和向好都是相对确定的。

其二，从企业自身来看，依托“内生性+外延式”双轮驱动，星盛商业的市场竞争优势明显，将推动业务规模持续扩大。

先来看外延增长方面，星盛商业表现出了强劲的第三方外拓实力。2021年，星盛商业新增66万平方米合约面积，其中第三方项目约42万方，占比达到64%，市场化程度行业领跑。

而在内生性增长方面，通过优秀的运营管理能力提升存量项目的经营质量，也是星盛商业与同业公司拉开差距，获得更大轻资产管理能力输出空间的另一核心要义。截至2021年12月31日，公司合作商户数量超过4300个，出租率维持在94%以上的健康水平。2021年，全线销售额同比增长约33%，同店销售额同比增长约21%，实现了品牌招商、运营提升、销售增长的良性循环。

以公司标杆项目深圳福田星河COCO Park为例，无论周边商业竞争环境如何变化，在过去15年，项目依然能通过建筑升级和品牌迭代，不断刷新顾客的消费体验，穿越周期，焕发新的增长动力。2021年，福田星河COCO Park（不含南区）销售额较2019年同期增长18%，出租率上升至98.8%，体现出良好的内生成长性。

预计随着更多项目逐渐进入成长期和成熟期，公司业绩的内生增长成果会进一步显现。

（来源：公司资料）?