存量房贷利率将批量调整 银行净息差进一步承压 存款利率或继续下调！ 多家银行答疑存量房贷利率调整 快看看你的房贷能不能降！

存量房贷利率将批量调整 银行净息差进一步承压 存款利率或继续下调！ 多家银行答疑存量房贷利率调整 快看看你的房贷能不能降！， 

存量房贷利率将批量调整 银行净息差进一步承压 存款利率或继续下调！

截至10月9日，据记者不完全统计，已有超20家银行宣布拟于10月12日发布存量房贷利率调整具体操作细则，并于10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。

不少业内人士认为，降低存量房贷利率，对银行贷款业务的收益率会产生一定负面影响。但考虑到存款利率可能同步下调，银行业净息差所受负面影响整体可控。

银行净息差进一步承压

据多家机构测算，本次存量房贷利率批量调整，将导致银行净息差和盈利能力继续承压。

华泰证券研究团队预测，本轮存量房贷利率下调，对银行息差负面影响约6个基点。

招联首席研究员董希淼表示：“如果存量房贷利率下调50个基点，将导致银行净息差降低7个基点，营业收入下降3%，净利润减少6%。而且，如果LPR继续下降20个基点，存量和新增房贷利率还将进一步降低。”

此外，惠誉评级分析称，由于国有银行的房贷敞口相对较高，其所受影响的程度将大于小型银行。

贷款利率和存款利率的利差变化是决定净息差变化的主要因素。数据显示，今年二季度，商业银行净息差为1.54%，环比持平，同比下降0.2个百分点，仍处在历史低位。

存款利率预计下调

不断压缩的净息差给商业银行经营带来挑战，推动商业银行主动调降存款利率缓解压力。多位业内人士表示，存款利率仍将继续下调。

中国银行研究院预测，为保持净息差基本稳定，夯实支持实体经济的能力，商业银行将持续优化定价能力。存款挂牌利率调整将更加灵活，但在期限结构上可能存在差异，定期存款利率下调幅度可能相对较大。预计下一步存款利率将下调0.2-0.25个百分点。

华西证券首席经济学家刘郁表示，解决息差问题，需要分别从收益与成本两端着手。但在当前信贷需求偏弱，且固收类市场持续资产荒的大背景下，息差回升的突破口或在成本端。往后看，抑制存款“定期化”的扩张或是银行工作的重中之重。

净息差出现企稳苗头

值得注意的是，当前净息差出现一定企稳苗头。

今年以来，随着存款利率持续下调和整治“手工补息”等政策效应显现，商业银行资金成本已经有所降低。

同时，全面降准、降低政策利率，都将进一步降低银行资金成本。预计商业银行净息差有望保持基本稳定。

惠誉评级认为，存款准备金率和存款利率的进一步下调将降低银行的融资成本，进而缓冲存量房贷利率下调对净息差和盈利能力的影响。与此同时，六家国有银行增资计划若落地，亦可缓解盈利能力下降对其资本水平的负面影响。


多家银行答疑存量房贷利率调整 快看看你的房贷能不能降！

21世纪经济报道记者 边万莉 杭州报道 继节前央行有关房地产的政策大礼包后，多家银行陆续开始向客户答疑2024存量房贷利率调整的相关问题，包括工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行、大连银行、徽商银行等。

1、哪些人可以调整？调多少？

本次调整范围是存量商业性个人住房贷款（包括首套、二套及以上），不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。

按照《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，如果您的房贷利率加减点高于-30BP，且高于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率政策下限（如有），均在本次存量房贷利率批量调整范围之内。

目前房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

2、住房贷款是固定/基准利率定价的可以调整吗？

平安银行表示，对于存量固定利率房贷，以最新5年期以上LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为不低于-30BP（低于-30BP的不调整），通过新发放浮动利率房贷置换进行调整。例如，利率为4%的存量固定利率房贷，①若调整时最新5年期以上LPR为3.85%，则先将其固定利率转换为4%=LPR+15BP，再将+15BP调整为-30BP。②若调整时最新5年期以上LPR为3.65%，则先将其固定利率转换为4%=LPR+35BP，再将+35BP调整为-30BP。

工商银行举例称，如当前您首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。

3、二套房的利率可以调整吗？

符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。除北京、上海、深圳地区外，其他地区首套房和二套房贷款利率下限一致，因此无需申请“二套转首套”，银行将会批量进行利率下调至LPR-30。

如果在北京/上海/深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。

4、北京、上海、深圳的二套房利率如何调整？

如果贷款在北京/上海/深圳，并且不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳全辖LPR-5BP。

5、同样的地区、同样是首套房/二套房，为何调整后利率不同？

除贷款在北京/上海/深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。但是，此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日。

不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价。贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

6、调整后可以省多少钱？

工行举例称，如果房贷为浮动利率定价、当前利率高于LPR-30BP，将调整为LPR-30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外）。

例1：小张在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，小张每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

例2：小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

7、商用房贷款可以进行利率调整吗？

不可以。此次存量房贷利率调整只针对商业性个人住房贷款。商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。

8、公积金贷款或组合贷怎么处理？

本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，可单独调整利率水平或新发放贷款置换，新发放贷款只能用于置换组合贷中的商业性个人住房贷款。

9、此前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否返还？

暂不支持，此次存量房贷利率调整不溯及既往。

10、何时调整？

根据市场利率定价自律机制发布的倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将于10月12日前发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度。目前，大部分银行表示在10月31日前完成存量房贷利率调整，工行公告表示将在10月25日进行调整。

11、如何申请调整？

银行将对符合要求的存量住房商业性个人住房贷款进行统一批量调整，无需客户提出申请或提供材料。?